오피스텔 세금 관련

목차
1. 오피스텔
2. 오피스텔의 구입과 세금
3. 오피스텔의 임대와 세금
4. 오피스템의 매매와 세금

1. 오피스텔

오피스텔의 경우 주택으로 사용도 가능하고 사무실로 사용도 가능하므로 등기부상 용도로 구입하는 것이 아니고 실제 사용내역에 따라 구분하게 된다.

2. 오피스텔의 구입과 세금

오피스텔을 자신이 사용하기 위한 용도라면 특별한 문제가 없으나 오피스텔을 임대수익을 얻을 목적으로 구입할 때에는 오피스텔을 사무실로 임대할 지 주택으로 임대할지에 대하여 우선 결정하여야 한다. 현재 세법에서는 사무실의 임대는 부가가치세법상 과세사업자로, 주택의 임대는 부가가치세법상 면세사업자로 구분하고 있기 때문이다. 만약 자신이 사무실을 임대할 목적으로 오피스텔을 분양받는다면 사업자등록을 우선적으로 진행하여야 한다. 부가가치세법에서는 사업이 시작되기 전에도 미리 사업자등록을 내서 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 예를 들면 분양받을 때 토지 1억 5천만원, 건물 1억 7천만원, 건물에 대한 부가가치세 1,700만원을 납입하여야 하는 사항일 때에는 건물분에 대하여는 세금계산서를 받은 후에 부가가치세 신고를 통해 1,700만원의 부가가치세를 전액 환급받을 수 있다. 간이과세자는 환급이 진행되지 않음을 아울러 유의하기 바란다. 또한 사업자등록을 이미 하고 부가가치세를 환급받을 자가 오피스텔을 주택으로 임대하여 주는 경우에는 세무서에서 현지확인 등을 통하여 부가가치세를 다시 추징하는 사례가 많으므로 많은 주의가 필요하다.

3. 오피스텔의 임대와 세금

오피스텔을 임대한 경우에도 부가가치세법에 따라 다음과 같은 책임이 따른다. 일반과세자라면 임대와 관련하여 부가가치세를 신고 납부하여야 한다. 임대업의 경우에는 보증금에 대하여 간주임대료를, 그리고 월마다 받는 임대료 및 관리비에 대하여는 세금계산서를 발급할 후 임대료에 대한 부가가치세를 납부하여야 한다. 간이과세자라면 부가가치세를 신고, 납부하여야 하는 의무는 같지만 일반과세자의 30% 정도 수준의 부가가치세만 납부하면 된다는 장점이 있으나 세금계산서를 발급할 수는 없다. 면세사업자라면 주택임대에 대한 부가가치세 부담은 전혀 없다. 부가가치세법상 일반과세자, 간이과세자, 면세사업자 모두 소득세법에 의하여 소득세를 납부할 의무가 있다.

4. 오피스텔의 매매와 세금

주택

오피스텔이 주택의 임대로 사용된 경우에는 본인이 다른 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않아 양도소득세가 과세될 수 있다. 보유하고 있는 주택이 없다면 2년 이상 보유하고 9억원이 넘지 않는다면 양도소득세 과세대상이 아니다.

일반과세자

일반과세자라면 상환은 더 복잡해진다. 만약 폐업을 먼저 진행한 후 양도를 하게 된다면 보유기간에 따라 부가가치세 환급을 받았던 금액을 다시 납부하여야 한다. 납부가 진행되는 금액은 다음과 같이 계산된다.

환급받았던 매입세액 X (100% - -5% X 경과된 과세기간의 수) = 납부하여야 할 세액

일반과세자의 경우에는 부가가치세법상 과세기간을 1~6월까지는 1기, 7~12월까지는 2기로 보고 있으며 이에 따라 구입시점부터 폐업시점까지의 과세기간을 계산하여 경과된 과세기간의 수를 구하게 된다. 만약 양도와 동시에 폐업하는 조건일 경우에는 건물부분에 대한 양도가격에 대하여 세금계산서를 발급하고 발급된 금액에 대하여 부가가치세를 납부하여야하는 의무가 따라 붙는다. 하지만 포괄양수도의 경우라면 세금계산서의 발급과 부가가치세납부의 의무가 없으므로 포괄양수도 형태로 진행하는 것이 바람직할 수 있다. 폐업시기에 관계없이 양도소득세도 당연히 과세대상이 되므로 구입가격과 양도가액의 차이에 대하여 정상적으로 양도소득세를 납부하여야 한다.

간이과세자

간이과세자의 경우에는 부가가치세법에 의한 환급이 진행되지 않았을 때에는 폐업을 먼저 진행하더라도 부가가치세법상 문제가 없으며, 폐업을 양도와 동시에 진행하더라도 세금계산서를 발급하지는 않는다.